不動産を高く売る方法について
不動産を高く売る方法についてかきました。
不動産の囲い込みについて多少かいてあります。
借地権について
1.借地権とは
不動産業務で難しいのが借地権です。今回はその説明になります。概論になります。
また、追加事項、訂正変更事項などがある場合は、更新により対応しますので、ご了承ください。
※不動産は地域によって扱いが異なります。下記の説明は、都内を中心にした説明になります。
a.借地権の誤解
借地権についてですが、なじみのない方には良く誤解されていることがあります。
そのひとつに、借地権には権利がないと思われている方がいるということです。
b.借地権の価格とは
借地権は「権」がついてある通り権利があります。
では、借地権の権利価格はどのくらいなのでしょうか。
計算方法としては、路線価図を使用します。
上の方にABCと記載されているところがあります。
ここで、借地権割合がきまります。
路線価図の欄に借地権割合70%、借地権割合60%と道路ごとにかかれています。
借地権割合を簡単に考えると
土地の権利=借地権+底地権と考えられます。
借地権とは土地を借りている方、「借りた土地の上に建物を所有している方の権利」
底地権は土地を所有している方の権利になります。いわゆる地主さんです。
たとえば借地権割合が70%の地域に1000万円の土地があると、次のような権利割合になります。
(土地価格1000万円)=(借地権700万円(借地権割合70%))+(底地権300万円(底地権割合70%))
になります。図で示すと次のようになります。
- 借地権、底地権の割合を示す図の例
2.借地権にの承諾の種類
地主さまに承諾をとるには下記のものがあります
①増築、改造の承諾
②譲渡承諾(名義変更料)
③更新の承諾
④条件変更の承諾
承諾に伴ってそれぞれ承諾料が発生してきます。
借地権の承諾料について
借地権の内容についてまとめました。
土地の権利=借地権+底地権と考えられます。
借地権とは土地を使用している方、「借りた土地の上に建物を所有している方の権利」
底地権は土地を所有している方の権利になります。いわゆる地主さんです。
たとえば借地権割合が70%の地域に1000万円の土地があると、次のような権利割合になります。
(土地価格1000万円)=(借地権700万円(借地権割合70%))+(底地権300万円(底地権割合70%))
になります。図で示すと次のようになります。
借地権の増改築の承諾料について
借地権についてホームページについてコツコツですが、まとめています。その例として、借地権の増改築の承諾料についてのせてみました。
借地権の増改築の承諾料についてQ&Aでまとめてみました。(借地権は地域によって扱いがことなります。都内での概論になります。)
Q.借地権の増改築の承諾料は?
A.一般に更地価格の3～5%と言われています。
Q.どのような時に増改築の承諾料は発生するのか?
A.建物の存続が延長されるときに発生します。
Q.外壁の塗装工事は承諾料が必要かどうか?
A.外壁の塗装工事で承諾料が発生するケースはあまり聞きません。建物の存続期間は確かに伸びますが、あまりききません。私の意見ですと、塗装工事は5～7年周期に行ったほうがいいといわれていますので、木造建築物の存続期間が20年とした場合、３～4回は行った方が良い作業になります。確かに塗装工事をした方がしない方よりも、建物の存続期間は伸びますが、塗装工事は、建物の存続期間内に数回は行う作業でありますから、増改築の承諾料が発生するケースをあまり聞かない理由だと思います。
借地権について
今日は、借地権の増改築の承諾料について質問されました。
Q.どのようなときに、承諾料が必要なのですかという質問になります。トイレを直しても承諾料が必要なのかということです。
A.概論として、借地権の増改築の承諾料は建物の存続期間が伸びるときに必要となります。建物の構造を新しくした場合などです。
